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Bei einem Nutzungstausch soll ein “Ringtausch” durchgeführt werden, bei dem mehrere Pächter als Tauschpartner beteiligt sind. In die vorhandene Eigentumsstruktur wird dabei nicht eingegriffen, vielmehr ist der Nutzungstausch eine Neuordnung von Wirtschaftsflächen (Eigentums- und Pachtflächen) auf privatrechtlicher Grundlage (Vertragsbodenordnung). Dies schließt jedoch einen Verkauf von Flächen bzw. einen freiwilligen Landtausch - behördlich geleitet oder privat - während des Verfahrens nicht aus. Der Nutzungstausch besteht demnach aus vielen einzelnen Pachtverträgen bzw. “Pachttauschverträgen”. Abgeschlossen werden diese Verträge letztendlich immer mit dem Eigentümer der Fläche. Auch im Fall von Pachttauschverträgen ist das Einverständnis der Eigentümer erforderlich. Auch wenn im Folgenden häufig von einem “Tausch der Flächen” die Rede ist (die Landwirte tauschen schließlich de facto ihre Bewirtschaftungsflächen), soll dieses Verfahren ausschließlich auf dem Abschluss und Tausch von Pachtverträgen aufgebaut werden. Betrachtet man bei den zu tauschenden Flächen die Besitzverhältnisse (Eigentum oder Pacht), so sind drei Konstellationen des Tausches denkbar:
Dementsprechend sind rechtlich zwei verschiedene Vertragstypen denkbar:
Während der Abschluss von Pachtverträgen im ersten Fall kaum Probleme bereitet, kann die verfahrensmäßige Abwicklung von Pachttauschverträgen vor allem bei mehreren Tauschpartnern sehr kompliziert werden. In den Fällen, wo mehrere Pächter ihre Pachtflächen tauschen, ist ein Pachttauschvertrag die geeignete Lösung. Beim Nutzungstausch wird es in der Regel jedoch nicht so sein, dass jeweils zwei Pächter genau ihre Pachtflächen tauschen. Man kann sich den Verfahrensablauf eher so vorstellen wie bei einem Flurbereinigungsverfahren, bei dem Flächen eingeworfen werden und anschließend dem Flurbereinigungsplan entsprechend neu zugeteilt werden. Die Beteiligten “werfen” ihre Eigentums- und Pachtflächen als Nutzungsflächen ein und erhalten - relativ unabhängig von der Lage der “Einwurfsflächen” - neue Nutzungsflächen in anderen Lagen ”zugeteilt”. Daher bieten sich hier statt vieler Pachttauschverträge eher Verträge zur Auflösung und Neubegründung von Pachtverhältnissen an. Eine weitere Möglichkeit der vertraglichen Regelung ist eine Art “Pachtablösungsvertrag”. Hier steigt ein neuer Pächter in einen laufenden Pachtvertrag ein. Der Pachtvertrag kann dann zu gleichen Konditionen wie bisher weiterlaufen. Voraussetzung ist auch hier das Einverständnis des Eigentümers. Diese “Ablösungsverträge” bieten sich an, wenn die bestehenden Pachtverträge im Prinzip ausreichen, um die vorgesehene Arrondierung langfristig zu sichern. Problematisch wird es, wenn ein Landwirt einen für ihn sehr günstigen Pachtvertrag abgeschlossen hat, der nun aufgelöst werden müsste. Hier sind die Vorschriften des BGB über vorzeitiges Auflösen von Pachtverträgen zu beachten. Um bei einem Nutzungstausch zu einer handhabbaren Lösung zu gelangen, wird für die Zusammenfassung aller vorgenannten Pachtvertragsmodelle, insbesondere von Pachtverträgen und Pachttauschverträgen, ein “Sammelpachtvertrag” vorgeschlagen, bei dem auch vorübergehende und dauerhafte Nachtragsregelungen zulässig sein sollen. Dieser Sammelpachtvertrag soll pächterbezogenen (rubrikweise) abgeschlossen und fortgeführt werden. In der Praxis ist es jedoch zumindest bei kleineren Pachtflächen oft so, dass Pachtvereinbarungen per Handschlag und jeweils nur für das folgende Bewirtschaftungsjahr abgeschlossen werden. Die Verlängerung erfolgt oft stillschweigend. Auch der “Pflugtausch” spielt heute noch eine Rolle und wird als “privat organisierte Arrondierung” ohne schriftliche Vereinbarungen abgewickelt. Zur effizienten Durchführung eines Nutzungstauschs benötigt man jedoch schriftlich abgeschlossene und genau geregelte Pachtverträge, am besten alle in einheitlich und gleichzeitig abgeschlossener übereinstimmender Form. Ein wichtiger Vertragspunkt ist dabei die Vertragsdauer. Zur nachhaltigen Sicherung der Wirtschaftsgrundlagen der landwirtschaftlichen Betriebe müssen langfristige Verträge abgeschlossen werden. Anzustreben sind mindestens 10 Jahre Pachtlaufzeit. Die Form des “Sammelpachtvertrages” entspricht im Prinzip den gängigen Musterpachtverträgen, allerdings mit wesentlichen Ergänzungen, die eine dauerhafte Sicherung des Arrondierungserfolges gewährleisten sollen. Sie sollen auch den Pächter davor bewahren, bei Kündigung durch einen einzelnen Verpächter unangemessen hohe Leistungen z.B. für eine erneute Vermarkung zusammenhängend bewirtschafteter Flächen oder für die Wiederherstellung tatsächlich entbehrlicher Wege erbringen zu müssen. Für die große Zahl der einzelnen Pachtverhältnisse ist bei einem Nutzungstausch ein “Sammelpachtvertrag” abzuschließen. Er stellt mit seiner inhaltlichen Übereinstimmung und gleichen Laufzeit den zentralen Teil der rechtlichen Abwicklung des Nutzungstauschs dar. Ohne diese Vertragsabschlüsse zwischen Eigentümern und Pächtern ist die Durchführung des Nutzungstauschs nicht möglich. Im gesamten Verfahrensablauf sind die Vertragsabschlüsse jedoch nur ein Teil der Abwicklung. Um einen schnellen und einfachen Ablauf eines Nutzungstauschs mit mehreren landwirtschaftlichen Betrieben und einer großen Anzahl von Eigentümern (Verpächtern) durchführen zu können, ist das Verfahren mehr besitzer- als eigentümerorientiert aufzubauen, wobei die Rechte der Eigentümer stets gewahrt bleiben müssen. Ein möglicher Ablauf eines Nutzungstauschs wird in Abschnitt 4.2 dargestellt, nachdem auf die planerischen und technischen Komponenten eingegangen worden ist.
Bei einem Nutzungstausch ist das “Tauschgebiet” - im Gegensatz zum Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz - abhängig von der Lage der “Teilnehmerflächen”. Da die “Teilnehmer” eines Nutzungstauschs im Prinzip die am Tausch und der Arrondierung ihrer Flächen interessierten landwirtschaftlichen Betriebe sind, definieren sie mit ihren gesamten Nutzungsflächen (Eigentum und Pacht) das Verfahrensgebiet, soweit sie mit ihren Flächen am Nutzungstausch teilnehmen wollen. Dabei können in den Nutzungstausch Teile einer oder mehrerer Gemarkungen (bzw. ganze Gemarkungen) einbezogen werden. Bei der Größe und Abgrenzung des “Tauschgebietes” mit seinen neu zu ordnenden Wirtschaftsflächen sind die Anzahl der “Teilnehmer” mit der Summe ihrer Verpächter, die angestrebte Zeitdauer für den Einigungsprozess und die Wahrscheinlichkeit einvernehmlicher Regelungen wichtige Abgrenzungskriterien. Während die Größe des “Tauschgebietes” den Nutzungstausch weniger beeinflusst, kann die aufgrund der zufälligen Verteilung von Eigentums- und Pachtflächen vorgegebene “Struktur” für einen guten Zusammenlegungserfolg sehr hinderlich sein. Da in der Regel nicht alle Eigentümer einer Gemarkung freiwillig an einem Nutzungstausch teilnehmen werden, handelt es sich nicht um ein abgeschlossenes Gebiet, sondern es entstehen “weiße Flächen”, die nicht in die Planung einbezogen und folglich nicht verändert werden dürfen. Bei kleinparzellierten Gemarkungen können gerade diese “weißen Flächen” die Arrondierung stark behindern (vgl. hierzu Nr. 4.4). Andererseits wird die Planungsfreiheit erhöht durch die Tatsache, dass gerade nicht zwischen Eigentum und Pacht getrennt werden muss. Stellt man sich eine “Besitzstandskarte” vor, in der die Besitzstücke jedes Teilnehmers farbig angelegt sind, so soll bei dem Nutzungstausch die angepachtete Fläche im Prinzip nicht mehr vom Eigentum zu unterscheiden sein. Der Planer kann durch Tausch nicht nur des Eigentums sondern auch der Pachtflächen einen höheren Arrondierungsgrad erzielen. Auch die Eigentumsflächen der landwirtschaftlichen Betriebe werden (zumindest teilweise) dem Nutzungstausch unterzogen. Eine Einschränkung der Planungsfreiheit kann durch den Zwang gegeben sein, nur ganze Flurstücke austauschen zu dürfen. Es darf weder in die Form noch in die Größe der Flurstücke eingegriffen werden, da das Eigentum an den Flurstücken nicht berührt werden soll. Eine Veränderung am Flurstück bewirkt eine Grundbuchberichtigung und das Grundbuch ist in einem Nutzungstauschverfahren ”tabu”. Diese Regelung schränkt den Arrondierungsvorgang jedoch nicht all zu sehr ein, da durch den ”Ringtausch” sowieso nicht genau Flurstück gegen Flurstück getauscht wird. Vielmehr hat dieser Zwangspunkt Konsequenzen für die Bildung von wirtschaftlich geformten Bearbeitungsblöcken und Veränderungen bei der Wegeführung. So schliesst ein Nutzungstausch grundsätzlich alle wege- und wasserbauliche Maßnahmen aus, wenn dabei in die Eigentumsstruktur der “Teilnehmer” oder Verpächter eingegriffen werden muss. Ein hinreichend erschlossenes Tauschgebiet mit einem funktionierenden Wegenetz und geordneten wasserwirtschaftlichen Verhältnissen ist eine gute Voraussetzung für die Durchführung des Nutzungstauschs. Sollten dennoch Neuplanungen mit eigentumsrechtlichen Veränderungen und umfassende Bauarbeiten am Wege- und Gewässernetz erforderlich sein, so können diese nicht Bestandteil des Nutzungstauschs sein. In diesem Fall ist ein Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz zweckmäßig und zu prüfen. In Gemarkungen, in denen diese Voraussetzungen nur teilweise erfüllt werden, ist dennoch ein Nutzungstausch anzustreben. Durch die stärkere Arrondierung dürfte die Notwendigkeit einer wegemäßigen Erschließung sinken mit der Folge, dass kurze, unbefestigte Zuwegungen, die im Nutzungstausch vertraglich gesichert werden können, ausreichen. Sollen schwere Befestigungen oder Instandsetzungsmaßnahmen an vorhandenen Wegen durchgeführt werden, so sind diese ebenfalls nicht Bestandteil des Nutzungstauschs. Sie sind vom Unterhaltungspflichtigen der Wege durchzuführen. Die Ausführung dieser Maßnahmen erfolgt nach den einschlägigen Vorschriften des Wirtschaftswegebaues außerhalb der Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz, soweit eine Förderung erwartet wird. Anders stellt sich dies bei dem Aufheben von “überflüssigen” Wegen dar. Hierfür ist eine zweckmäßige Verfahrensweise im Nutzungstausch zu schaffen. Für die Arrondierung durch Nutzungstausch in einem Gebiet mit zersplittertem, kleinflächigem Grundbesitz und unzureichenden Schlaglängen sind Ausdünnungen des Wegenetzes oft ein wichtiges Ziel. Eine Erhöhung der Schlaglängen und damit eine Blockvergrößerung lässt sich oft nur durch Beseitigung von überflüssig gewordenen Wegen herbeiführen; denn eine Vergrößerung der Besitzfläche in bestehenden Blöcken bedeutet oft keine Vergrößerung der Schlaglängen. Findet - wie angestrebt - ein Tausch ganzer Flurstücke statt und ist es ein Ziel der Arrondierung, jeweils komplette Blöcke einem landwirtschaftlichen Unternehmer “zuzuteilen”, dann spielen die Eigentumsverhältnisse an den Wegen innerhalb des Blockes für den Nutzungstausch keine Rolle. Sie können, soweit die Gemeinde die einschlägigen Satzungen über die Wegebenutzung anpasst und/bzw. die Bewirtschaftung gestattet und die Flächen verpachtet, landwirtschaftlich genutzt werden und rechtlich so weiterbestehen wie bisher. In der Regel ist daher anzustreben, das die Gemeinde den Bewirtschaftern innerhalb der Wirtschaftsflächen gelegene Erdwege zur Nutzung im Pachtwege überlässt. Soweit dies von der Nutzungs- oder Bewirtschaftungsart her erforderlich ist, soll eine Vereinbarung über die Wiederherstellung getroffen werden. Soweit die Wege eine Bedeutung als Fuß- oder Wanderwege behalten sollen, sind hierfür im Einzelfall sachgerechte Lösungen zu entwickeln. Unbefestigte Erdwege werden - sofern sie endgültig entfallen können - durch die begünstigten Bewirtschafter im Rahmen der normalen Bewirtschaftung beseitigt. Denkbar ist aber auch, vorhandene Grünwege bewusst als “Schlagunterteilungen” (erosionsschützende Maßnahmen) sowie als ökologisch bedeutsame Strukturen unverändert zu belassen und beim Bewirtschaften einfach zu überfahren, d.h. die Bewirtschaftungsgeräte beim Überfahren anzuheben. Die aktuellen Erfahrungen in den ausgeräumten Produktionslandschaften der neuen Bundesländer lehren, dass sonst bei extrem großen Wirtschaftsstücken wieder Schlagunterteilungen eingefügt werden müssen. Bei der Durchführung des Nutzungstauschs sind die “Leitlinien Ländliche Bodenordnung” hinsichtlich ihrer Grundsatzaussagen verbindlich. Für die landespflegerischen Belange bedeutet das, dass die Gleichrangigkeit der agrarstrukturellen Ziele und der landespflegerischen Ziele auch für die neue Initiative gültig ist. Eingriffsorientiert sind dabei mögliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach Landespflegerecht im Einzelfall zu prüfen und mit den zuständigen landespflegerischen Behörden abzustimmen. Über die Eingriffe, die durch Herstellung, Veränderung oder Beseitigung von Erschließungsanlagen entstehen können, wird im Rahmen der baurechtlichen Zulassung möglichst in einem Prozessschritt entschieden. Insbesondere sind auch alle Veränderungen von Landschaftselementen, die einen Eingriff in Natur und Landschaft darstellen könnten (z. B. Beseitigung von Feldgehölzen, Veränderung von Streuobstbeständen) durch Einzelgenehmigungen der unteren Landespflegebehörde abzusichern und nach deren Vorgaben auszugleichen bzw. zu ersetzen. Bei Veränderungen an gemeindeeigenen Wegen sollen auch die Möglichkeiten des Ökokontos genutzt werden. Ggf. bestehende Verträge des “Förderungsprogramms Umweltschonende Landbewirtschaftung (FUL)” sind zu nutzen. Bei einem Nutzungstausch sollen die Flächen des Vertragsnaturschutzes in dem bisherigen Umfange erhalten bleiben. Im günstigsten Falle sollte sogar das Ziel verfolgt werden, Nutzungstausch und Vertragsnaturschutz so miteinander zu verknüpfen, dass im Gleichklang beider Instrumente ein verbesserter Beitrag zum Naturschutz erbracht werden kann. Dabei sind die landespflegerischen und wasserwirtschaftlichen Förderinstrumente einzusetzen. Bewirtschaftungsauflagen sollen i.d.R. privatrechtlich abgesichert werden. Eine Wertermittlung der zu tauschenden Flächen soll - wie auch beim freiwilligen Landtausch - nicht stattfinden. Vielmehr soll der Flurstückstausch nach Fläche erfolgen. Da im Verfahren fast alle Pachtverträge neu abzuschließen sind und die Dauer dieser Verträge einheitlich geregelt sein sollte, bietet sich ein einheitlicher Pachtzins an. Dabei können - nach Nutzung bzw. Ertrag oder nach Deckungsbeitrag unterschieden - verschiedene “Klassen” gebildet werden. Wenn die Pachtmodalitäten für alle gleich sind, fühlt sich wahrscheinlich weder auf Seite der Eigentümer noch auf Seite der Pächter jemand übervorteilt. Der Moderator erstellt einen Entwurf für den Nutzungsplan, der auf dem Bewirtschaftungskonzept aufbaut und die Wünsche der Pächter sowie die geplanten Wirtschaftsweisen berücksichtigt. Wenn sich die Bewirtschafter einig sind, können sowohl größere Verschiebungen in den Nutzungsarten als auch in den “Flächenansprüchen” vorgenommen werden. Vermarktungsrechte und andere flächengebundene Ansprüche sind mit in die Überlegungen einbeziehen (z.B. vorhandene Zuckerrübenkontingente). Diese können beim Abschluss von Pachtverträgen sowie beim Tausch der Flächen eine Rolle spielen. So muss beispielsweise ein Pächter von zuckerrübenfähigen Böden nach der Arrondierung wieder Böden mit derselben Qualität erhalten. Dem Moderator stehen - wie in einem Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz - vielfältige Möglichkeiten zur Gestaltung der Arrondierung offen; sie sind jedoch alle abhängig von dem Einverständnis der Beteiligten. Deshalb ist es besonders wichtig, während der gesamten Planung mit den Beteiligten (Teilnehmer und Verpächter) zu kooperieren, jeden Planungsschritt mit ihnen abzustimmen, jede Vereinbarung mit ihnen schriftlich in einer Vor-Abrede zu fixieren sowie die Vertrauensbasis zwischen der das Verfahren durchführenden Stelle und den Beteiligten sowie zwischen den Beteiligten untereinander ständig aufrechtzuerhalten.
4.1.4 Vermessungstechnische Komponenten eines Nutzungstauschs Da beim Nutzungstausch nicht in die Eigentumsstrukturen eingegriffen wird, finden keine Veränderungen an der Größe oder Form der Flurstücke statt. Somit fallen auch keine Katastervermessungen an. Teilungen durch Sonderung nach dem Katasternachweis bzw. Teilungsvermessungen mit den entsprechenden Eintragungen ins Liegenschaftskataster und ins Grundbuch fallen nicht an bzw. sind nur auf Antrag des Eigentümers beim Katasteramt möglich. Gleiches gilt für die Verschmelzung, die unabhängig vom Nutzungstausch auch schon im alten Zustand hätte beantragt werden können. Schließlich ist die Notwendigkeit dieser Verfahrensart gerade mit der schnellen, einfachen und kostengünstigen Durchführung begründet. Wären hier Vermessungsarbeiten durchzuführen, so würde das Verfahren nicht nur verlängert, es würde auch die Frage nach der Kostenübernahme entstehen.
Es soll in der Regel ein aus privater Initiative der tauschwilligen Landwirte initiierter Nutzungstausch unter behördlicher Moderation angestrebt werden. Viele Abschnitte des Nutzungstauschs sind nur durchführbar, wenn die Leitung und Koordinierung in einer Hand liegt. Im Verfahren sind viele Verhandlungen mit verschiedenen Eigentümern und auch Pächtern erforderlich, deren Ergebnisse anschließend in einem “Nutzungsplan” mit einem Sammelpachtvertrag und ergänzenden Regelungen zusammenzufügen sind. Für alle diese Moderations- und Verhandlungsaufgaben sind die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der DLR’s aufgrund ihrer Qualifikation und Erfahrung im Umgang mit landwirtschaftlichen Betrieben und Grundstückseigentümern besonders prädestiniert. Trotz der Moderation durch die DLR’s handelt es sich beim Nutzungstausch nicht um ein “behördliches Verfahren” im hoheitlichen Sinn. Die Vereinbarungen zwischen den Tauschpartnern sind rein privatrechtlicher Natur und setzen deren Einverständnis voraus. Damit ist sowohl das Einverständnis der Eigentümer als auch das der Pächter gemeint.
Ablaufschritte beim Freiwilligen Nutzungstausch - Erläuterungen -
Die Aufrechterhaltung der Landbewirtschaftung kann sich künftig in den Fällen und Regionen zu einem Problem entwickeln, in denen die Wirtschaftlichkeit der herkömmlichen landwirtschaftlichen Nutzung auf Dauer keine positiven Deckungsbeiträge mehr erbringt und die Landwirte sich aus der zur Erhaltung der Kulturlandschaft erforderlichen Nutzung der Flächen zurückziehen. Dann stellt sich die Frage, wer ersatzweise in diese Verantwortung treten soll. Die öffentlichen Hände sind mit diesen Aufgaben finanziell überfordert. In dieser Situation kann eine passive Sanierung durch eine Stufenlösung vermieden werden, indem zunächst ein “Bewirtschaftungskonzept” für das betreffende Gebiet entworfen und dieses zum konkreten Vollzug mit einem geeigneten “Betreiber” (z. B. einer kommunalen Gebietskörperschaft, einem Landschaftspflegeverband oder ähnlichen Stellen) abgestimmt und diesem der Vollzug überlassen wird. In der jüngeren Vergangenheit haben sich verstärkt Landschaftspflegeverbände als organisatorische Zusammenschlüsse von Kommunen, des Naturschutzes und der Landwirtschaft gebildet, um wirksame Beiträge zur Erhaltung und Gestaltung der Kulturlandschaften zu leisten. Diese Institutionen können durch den Nutzungstausch mit dem Ziel unterstützt werden, Verpächtergemeinschaften für die Erhaltung der Kulturlandschaft zu bilden. Im Rahmen dieser “Verbundlösung” können die jeweiligen Landnutzungskonzepte anschließend vollzogen werden. In diesem Zusammenhang könnten auch neue Formen der Flächenverwaltung und -verwendung (“Bodenpools”) erprobt werden. Diese könnten den Nutzungstausch sinnvoll ergänzen. Der Nutzungstausch für überwiegend kulturlandschaftserhaltende Formen der Landbewirtschaftung unterscheidet sich grundsätzlich von den Strategien für die ökonomisch ausgerichtete Landwirtschaft auf produktionsorientierten Standorten. Während für die Erhaltung der Kulturlandschaft eher regulative und steuernde Maßnahmen seitens der Gemeinden zu ergreifen sind, soll der zur Wettbewerbsverbesserung dienende Nutzungstausch - wie oben bereits erwähnt - maßgeblich von den aktiven Landwirten selbst initiiert und wesentlich mitgestaltet werden. Die beim Nutzungstausch zwingend vorausgesetzte Eigeninitiative der Landwirte fehlt hier. Aus diesem Grund werden an die Kulturämter und die SLV(F)A’s für die Durchführung eines Nutzungstauschs mit diesen Zielen weitaus höhere Anforderungen gestellt, denn hier sind Bodenmanagement und Betreibermanagement miteinander zu verknüpfen, um kreative Lösungen und Vorgehensweisen im Einzelfall zu erarbeiten. Die Dienststellen sollten dazu gemeinsame “Qualitätszirkel” oder ein Forum Agrarstrukturverbesserung einrichten. Zweckmäßig wäre es, für diese Aufgaben einen “Generalpächter” im Rahmen des Nutzungstauschs einzusetzen. Durch diesen können die Pachtflächen aufgefangen und an einen oder mehrere geeignete Pächter weitergegeben werden. Der Nutzungstausch unter Einschaltung eines “Generalpächters” hat verschiedene Vorteile. So wird durch den Einsatz eines Generalpächters der Abschluss von Pachtverträgen erleichtert und der Vorgang verkürzt. Außerdem ist dadurch die Möglichkeit geschaffen, viele Besitzstücke über diese “Vermittlerlösung” für eine bestimmte Dauer an einen Pächter zu vermitteln, was sowohl für die Verpächter als auch für die Pächter eine bestimmte Sicherheit bedeutet. Zum anderen wird der Erhalt der Kulturlandschaft für einen gewissen Zeitraum gesichert. Gleichzeitig bleibt bei diesem Verfahren ein breitgestreutes Privateigentum an Grund und Boden erhalten. Auch für den Fall, dass die besondere Problemstellung eines hohen Anteils an Brachflächen und einer mangelnden Nachfrage nach Pachtflächen im Einzelfall noch nicht vorliegen sollte, bietet sich die Einrichtung eines Generalpächters für einen Nutzungstausch auch grundsätzlich an. Durch ihn kann die Verpachtung viel besser koordiniert werden. Man kann sich das so vorstellen, dass der Generalpächter mit allen Eigentümern, die bisher Pachtflächen zur Verfügung gestellt haben, einen Pachtvertrag auf eine bestimmte Dauer mit einem den verschiedenen Ertragswerten angepassten Pachtzins abschließt und somit sämtliche Pachtflächen zunächst verwaltet. Nach Aufstellung eines Bewirtschaftungskonzepts werden dann entsprechend dem “Nutzungsplan” Sammelpachtverträge mit den neu dort liegenden Bewirtschaftern abgeschlossen. Dabei sind zwei Punkte zu beachten. Zum einen wird auch hier das Einverständnis der Eigentümer für eine derartige “Unterverpachtung” vorausgesetzt. Zum anderen werden durch diese Verfahrensweise möglicherweise auch Pachtverträge oder Pachttauschverträge mit Eigentümern erforderlich, die ihre Flächen bisher noch selbst (am Feierabend) bewirtschaftet haben. Sonst gelingt es wegen der fehlenden Arrondierung dem Generalpächter möglicherweise nicht, einen Pächter zu finden, der die Flächen bewirtschaftet und eine angemessene Pacht zahlt.
Der Nutzungstausch kann als vorgezogene Besitzregelung zur Vorbereitung später geplanter Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz durchgeführt werden (Vorschaltverfahren). Vorschaltverfahren auf dieser Grundlage sind zulässig, wenn ein Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz zu erwarten ist. Bei einem Nutzungstausch als Vorschaltverfahren kann im Gegensatz zu einem Nutzungstausch nach Abschnitt 4.2 außer Betracht bleiben, dass die Flurstücke, die in einen Nutzungstausch einbezogen werden sollen, jederzeit katastertechnisch wiederherstellbar sein müssen.
Eine Arrondierung von stark zersplittertem, kleinflächigem Grundbesitz ist nicht immer mit einem reinen Nutzungstausch möglich. Hierfür können verschiedene Gründe vorliegen: Zum einen sind möglicherweise in einem gewissen Rahmen Veränderungen am Wegenetz erforderlich, d.h. Wege sind teilweise auszubauen oder die Wegeführung ist leicht abzuändern, unwirtschaftlich geformte Blöcke sind zu verändern oder es sind geringfügige wasserbauliche Maßnahmen erforderlich. Andererseits können die Forderungen der Landwirte mit verschiedenartigsten Sachargumenten eine Zusammenlegung der Eigentumsflächen durch ein Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz ergänzend zum Nutzungstausch dringend notwendig machen. Ein wesentlicher Vorteil des Kombinationsverfahrens gegenüber dem Nutzungstausch besteht in der noch größeren Flexibilität bei der Arrondierung. Parzellen von Eigentümern, die nicht am Nutzungstausch teilnehmen wollen, können unter Beachtung des Grundsatzes der wertgleichen Abfindung außerhalb der Pachtgewannen verlegt werden, so dass geschlossene Bewirtschaftungsflächen ohne Störparzellen geschaffen werden können. Unter diesen Voraussetzungen bietet sich die Durchführung eines Nutzungstauschs in Kombination mit dem beschleunigten Zusammenlegungsverfahren nach § 91 FlurbG oder anderen Verfahrensarten nach dem Flurbereingungsgesetz an. Die behördlich geleitete Bodenordnung dient dabei im wesentlichen dazu, den Nutzungstausch überhaupt erst zu ermöglichen bzw. zu optimieren. Diese Verfahrensweise bietet - im Gegensatz zur vollständigen Erhaltung der alten Eigentumsstruktur - die Möglichkeit, kleine wege- und wasserbauliche Maßnahmen vorzunehmen und hat darüber hinaus den Vorteil, die Arrondierung zumindest des Eigentums auf Dauer zu sichern sowie zusätzlich für die landwirtschaftlichen Betriebe eine Arrondierung ihrer Pachtflächen zu ermöglichen, möglicherweise sogar eine Aufstockung ihrer Betriebsfläche durch neue und über einen längeren Zeitraum gesicherte Pachtverträge herbeizuführen. Veränderungen im Wegenetz können auf der Grundlage von Einzelgenehmigungen vollzogen werden. Gleiches gilt für landschaftspflegerische Maßnahmen. Ein Vorteil der Kombination des Nutzungstauschs mit einem Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz liegt darin, dass aufgrund bestimmter Veränderungen der Eigentumsstruktur (teilweise) eine dauerhafte Regelung vorgenommen wird. Der Nutzungstausch regelt die Besitz- und Nutzungsverhältnisse nur für den Zeitraum der Pachtdauer. Für die Eigentümer der Pachtflächen hat eine Kombination mit einem Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz den Vorteil, dass ihre Eigentumsflächen zusammengelegt werden und sie - ebenso wie alle am Verfahren beteiligten Landwirte - größere Parzellen erhalten. Die Vergrößerung einer Fläche erhöht ihren Wert, da sie wirtschaftlicher zu bearbeiten ist. Folglich können die Verpächter aus einer größeren Fläche einen höheren Pachtzins erzielen als aus mehreren kleinen Flächen. Neben dem Komplex der Regelung des Eigentums ergibt sich für die Planung ein weiterer Vorteil aus kombinierten Verfahren: während wege- und wasserbauliche Maßnahmen in einem Nutzungstausch nicht möglich sind, können sie in einem beschleunigten Zusammenlegungsverfahren durchgeführt werden, sofern sie sich auf die “nötigsten Maßnahmen beschränken” (§ 97 FlurbG). Was zu den nötigsten Maßnahmen gehört, ist durch die Rechtsprechung eingegrenzt worden. Grundsätzlich ist für ein beschleunigtes Zusammenlegungsverfahren ein gut strukturiertes und unterhaltenes Wegenetz Voraussetzung und es erfolgt keine Aufstellung eines Wege- und Gewässerplanes mit landschaftspflegerischem Begleitplan nach § 41 FlurbG. Es zeigt sich, dass schon geringfügige Änderungen des bestehenden Wegenetzes einen wertvollen Beitrag zur Verbesserung der landwirtschaftlichen Produktions- und Arbeitsbedingungen leisten können. So würde es zur Erhöhung der Schlaglängen bereits ausreichen, wenn die Bewirtschaftungsblöcke durch Beseitigung von prinzipiell überflüssigen Wegen auch eigentumsrechtlich zusammengefasst und vergrößert werden. Die Abgrenzung der “Tauschfläche” richtet sich beim Nutzungstausch nach der Anzahl der “Teilnehmer” bzw. nach der Anzahl und Lage von deren Besitzflächen. Dies ist in den Bodenordnungsverfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz mit Ausnahme des freiwilligen Landtausches umgekehrt, da hier zunächst das Verfahrensgebiet festgelegt wird; erst danach werden dann die Teilnehmer des Verfahrens ermittelt. Hier stehen dem Planer sämtliche landwirtschaftlichen Nutzungsflächen für die Neugestaltung zur Verfügung. Es ist in jedem Einzelfall zu prüfen, welche Vorgehensweise unter Wirtschaftlichkeitsaspekten den größten Gesamterfolg verspricht. Eine Vorabfestlegung wird nicht getroffen. Dies gilt auch für die Verfahrensart nach Flurbereinigungsgesetz, mit der der Nutzungstausch am zweckmäßigsten kombiniert werden sollte. Hinweise für die Verfahrensweise bei der Kombination eines Nutzungstauschs mit einem Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz werden nicht als erforderlich erachtet, da die Mitarbeiter der Landeskulturverwaltung hierfür genügend Erfahrung und Ideen besitzen; dieser Sachverstand ist kreativ einzubringen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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